生活要精打細算，買房更加如此。假如籌劃錯了，有可能一套好房就飛了。對于想用貸款購房的買家，一定要先計算好自己能動用的資產總額，因為在向銀行申請貸款的過程中，不是你想貸多少就有多少錢貸給你支付房款。
成交價高于評估價，貸款總額失算
謝先生近期看上一套實驗小學、潘天壽中學附近的學區(qū)房，1985年建造的，外墻翻新過，建筑面積83.7平方米加儲藏室5平方米。和業(yè)主洽談，雙方同意以81.8萬元的總價成交。這個價格剛好在謝先生可接受的范圍內，他是這么算的：由于自己是第一次購房，首付三成就夠了，即25萬元加上稅費、中介傭金等，自己只要一次性拿出27萬元，剩余的56.8萬元房款可以向銀行借款。
但在申請貸款的過程中，意外的事情發(fā)生了。負責按揭的工作人員告訴謝先生，由于評估公司對該套房的評估只有72.6萬元，按房齡計算只能貸款50%，所以這套房子只能貸款36.6萬元，無法貸56.8萬元給他。也就是說，謝先生還得自行籌備20萬元才能順利買到這套房子。然而，要籌集20萬元，對謝先生來說并不是件容易的事。
“老齡”二手學區(qū)房難申貸
二手房貸款都有房齡方面的考量，如果房齡過老，銀行出于風險系數考慮可能拒貸，即使不被拒絕也根據房齡進行貸款額度比例調整，貸款人能拿到的貸款并不多。據一位銀行信貸部主任透露，從平常辦理的個貸業(yè)務來看，辦理30年房齡以上房屋貸款的人并不多，這主要是在普遍存在“申貸難”的情況下，賣方一般要求一次性付款，而一般購買老齡房的買房者都是作為學區(qū)房使用的，為了孩子也只能咬牙購買，并不是真的要在其中居住生活。
如計劃購買老房，首先需要問清房屋證件是否齊全，內頁寫的是否有劃撥、贈與、沿革、析產等事，房齡超過30年甚至50年的，應理性考慮再出手的難度，再來計劃貸款買房的數額。
二手房交易必須過評估這一關
評估價不等于就是成交價。評估公司會根據房子的房齡、朝向、樓層、位置和裝修等情況進行評估。一般來說，評估價往往比成交價低。因為銀行也要謹慎規(guī)避每一套房子的放貸風險。因此，買家在購房之前一定要將每項用錢的地方都計算清楚，再確認貸款額度是否能滿足自己。否則，一旦簽了購房合同，因貸款問題無法正常交易，那買家將遭遇違約、賠錢的可能。
目前購實驗、躍龍、“雙潘”校區(qū)房客戶較多，但買房者謹記：這些地段房齡長，價高，很少有新房，貸款也不是想貸多少就有多少，其間還有評估問題！
(通訊員王可余)
