圖為唐安李村安置小區(qū)
(《寧波日報(bào)》2016年02月17日第B12版)
本報(bào)記者孫吉晶
寧海記者站陳云松
通訊員邵映菡
過去幾年，寧海在實(shí)施成片危舊房改造中，往往碰到被征收戶意見不統(tǒng)一，認(rèn)為這是政府要我拆，出現(xiàn)了一些“釘子戶”。去年，寧海引入“競爭性拆遷”模式，以競爭轉(zhuǎn)變百姓思路，從“要我改”向“我要改”轉(zhuǎn)變，激發(fā)了百姓積極性。
“競爭性拆遷”
激發(fā)百姓積極性
以西門區(qū)塊為例，一期擬征收773戶，將其劃成6個(gè)項(xiàng)目小區(qū)塊，設(shè)定90%意愿率的項(xiàng)目啟動(dòng)觸動(dòng)閥。去年7月開展民意征詢工作，6個(gè)區(qū)塊的報(bào)名同意率分別達(dá)到91.4%、95.6%、90.3%、92.2%、76.3%和84.8%。由于1號至4號區(qū)塊同意率達(dá)到90%，列入優(yōu)先啟動(dòng)棚改區(qū)塊。去年12月8日，西門1號和4號兩個(gè)區(qū)塊開始簽約，短短16天，簽約率即達(dá)到80%，成為各縣(市)中第一個(gè)簽約協(xié)議生效的棚改區(qū)塊。
“競爭性拆遷”模式實(shí)現(xiàn)了政府與棚改戶的雙向互動(dòng)，以及棚改戶之間的互促互動(dòng)。未達(dá)到同意率90%的5號和6號區(qū)塊的居民，在項(xiàng)目啟動(dòng)觸動(dòng)閥的激發(fā)下，形成了自動(dòng)自發(fā)組織動(dòng)員、鄰里宣傳促報(bào)名率的氛圍。很快，5號區(qū)塊報(bào)名同意率從76.3%提高到91.4%，6號區(qū)塊從84.8%提高到97.1%。
“‘競爭性拆遷’模式實(shí)現(xiàn)了征收時(shí)間短，征收效率高的目標(biāo)。”寧�？h棚改辦主任蔣東輝表示。
貨幣化安置
助力樓市去庫存
新年伊始，張先生購買了寧海黃金地段的一套90多平方米房子。張先生是躍龍街道西門棚改項(xiàng)目的被征收戶，在房子被征收后，他選擇了貨幣化安置。“根據(jù)貨幣化安置政策，我可以拿到房屋評估價(jià)135%的補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，一共122萬元。這些錢不但能全額支付新房房款，還預(yù)留了20多萬元的裝修費(fèi)。”和張先生一樣，當(dāng)?shù)匾恍┡锔膶ο笠捕純A向于貨幣化安置。
針對被征收戶安置困難、過渡不便以及安置房類型單一、后續(xù)管理困難等一系列問題，寧�？h謀劃拆遷安置新方式，把貨幣化安置放在重要位置。
該縣棚改政策規(guī)定，貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助為住宅房屋評估價(jià)值的18%，同時(shí)補(bǔ)助房屋評估價(jià)值的7%的購房補(bǔ)助，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的給予10%的簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)設(shè)立“提前搬遷獎(jiǎng)”，提前兩個(gè)月完成搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)2萬元／戶，提前一個(gè)月完成搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)1萬元／戶。
工作人員按照新政策為群眾算好征收經(jīng)濟(jì)賬，選擇貨幣化安置所得的補(bǔ)償款比產(chǎn)權(quán)調(diào)換對應(yīng)的房屋補(bǔ)償款高約7%。政策明確，解讀到位，大大提高了被征收戶選擇貨幣化安置的積極性，如西門1＃4＃區(qū)塊已簽約的289戶就全部選擇了貨幣化安置自行購房。
在貨幣化安置政策的刺激下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存率明顯加快。去年，寧�？h商品房累計(jì)成交46.7萬平方米，其中棚改對象購買商品房占了很大比例，全縣商品住宅庫存消化周期從40個(gè)月下降為20個(gè)月，商品房供需漸趨平衡。
與產(chǎn)權(quán)安置相比，貨幣化安置對資金的一次性投入需求較高，補(bǔ)償款要即時(shí)支付。為此，寧�？h依托寧海鵬開公司為主要融資平臺(tái)，加強(qiáng)與其他金融機(jī)構(gòu)的合作，拓寬融資渠道，確保了棚改資金的充足。目前已有3個(gè)融資項(xiàng)目獲得國開行貸款授信58億元，發(fā)放貸款21.51億元。
“政銀保”聯(lián)合
破解按揭促簽困局
在棚改實(shí)施區(qū)塊中，業(yè)主已將房屋抵押給銀行的情況較為普遍，導(dǎo)致被征收戶沒有足夠的流動(dòng)資金與銀行解除按揭貸款關(guān)系，影響到兩證注銷，進(jìn)而阻礙簽約進(jìn)度。寧海探索“政銀保”聯(lián)合短期快融業(yè)務(wù)，拓展第三方資金托管。
何為“政銀保”？該業(yè)務(wù)由寧�？h征收辦牽頭，依托政府專設(shè)融資風(fēng)險(xiǎn)保障賬戶，牽線銀行和被征收戶達(dá)成融資合作意向后，銀行啟動(dòng)第三方資金擔(dān)保程序，讓無法與銀行解除兩證按揭貸款關(guān)系的征收戶，獲得短期融資服務(wù)，完成房屋產(chǎn)權(quán)證的注銷手續(xù)。
該方法的短期融資周期一般為3天，費(fèi)用約為融資額的1.5%。，不僅可有效避免政府補(bǔ)償資金支付風(fēng)險(xiǎn)，又可使房產(chǎn)權(quán)證注銷程序依法進(jìn)行，目前已有40余戶收益，涉及融資額2000余萬元。
